KAT (ARSA PAYI) KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİ

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibi belirli arsa payını yükleniciye devretmek ve yüklenici de taahhüt edilen bağımsız bölümleri arsa sahibine devretmek üzere taahhütte bulunur. Burada yüklenici, sadece sözleşme kapsamında arsa sahibine devredilmesi gereken bağımsız bölümleri devretmekle borcundan kurtulmuş olmaz. Yüklenicinin, borcundan tümüyle kurtulabilmesi için arsa üzerinde inşa edilen yapıya ait tüm bağımsız bölümleri mimari projeye uygun bitirerek arsa sahibine teslim etmesi gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri için herhangi bir düzenleme içermemektedir. Sözleşmenin içeriği ve tarafların yükümlülükleri dikkate alındığında, bu sözleşmelerin karma sözleşme olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Şöyle ki; sözleşme kurulduğunda yüklenici, eser meydana getirme ve teslim etme borcu altına girmektedir. Arsa sahibi ise taşınmazın mülkiyetini devretme yükümlülüğü altındadır. Dolayısıyla sözleşme, tamamen eser sözleşmesi niteliğini haiz değildir. Yüklenicinin sorumluluğu açısından eser sözleşmesi niteliği uygun olsa da, arsa sahibinin sorumluluğu açısından gayrimenkul hukukuna ait sözleşmeler uygulama alanı bulacaktır. Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tam iki tarafa borç yükleyen karma yapılı sözleşmelerdir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Şekli

Yukarıda açıkladığımız üzere; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri karma yapılı sözleşmelerdir. Karma sözleşmelerde şekil sorunu, bir araya gelerek sözleşmeyi oluşturan diğer sözleşmelerin şekil şartlarına göre çözümlenir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesini oluşturan sözleşmelerden eser sözleşmesi, hukukumuzda şekil şartına tabi tutulmamıştır. Ancak bu sözleşmeler, aynı zamanda taşınmaz mülkiyeti devir vaadini konu edindiği için TMK madde 706 burada uygulama alanı bulmalıdır. Dolayısıyla bu sözleşmeler resmi şekilde düzenlenmelidir. Madde 706: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır”.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Yüklenicinin Yükümlülükleri

• Bağımsız bölüm yapma yükümlülüğü
• Bağımsız bölümü teslim etme yükümlülüğü
• İnşaat ruhsatını ve gerekli izinleri alma yükümlülüğü
• Kat irtifakı ve kat mülkiyetini kurma yükümlülüğü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici, sözleşmede belirtilen sürede inşaata başlayıp tamamlamakla ve yine sözleşmede belirtilen niteliklere uygun bir şekilde arsa sahibine teslim etmekle yükümlüdür. Sözleşmede belirtilen nitelikleri taşımayan bağımsız bölüm, süresi içerisinde teslim edilse dahi ayıplı olarak kabul edilir.

Yükleniciler iş yoğunluğu sebebiyle veya işin niteliğinin gerektirdiği hallerde inşaatı bizzat tamamlamaz. Böyle durumlarda alt yükleniciler, inşaatın yapımında yer alabilir. Ancak inşaat, yüklenici tarafından bizzat yapılsa da alt yükleniciye yaptırılsa da arsa sahibine karşı tüm sorumlulukları devam eder.

İnşaat ruhsatının ve oturma izninin alınması, kat irtifakı ve kat mülkiyetinin kurulması işlemleri yasal olarak arsa sahibine ait yükümlülükler olsa da, uygulamada vekalet verilmesi suretiyle yükleniciye devredilmektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Yükümlülükleri

• Arsayı Teslim Borcu

• İnşaatın Yapımı İçin Vekalet Verme Borcu

• Arsa Paylarını Devir Borcu

• Sözleşmenin Tapuya Şerhi

Arsa sahibinin üzerine inşaat yapılacak olan arsayı, inşaat yapmaya müsait ve ayıpsız bir şekilde yükleniciye teslim etmesi gerekmektedir. Arsanın tesliminin gerçekleşmemesi durumunda yüklenici ifa davası açabilir. Bu dava ile yüklenici, arsanın boşaltılarak kendine teslim edilmesini talep etmektedir.

Yüklenicinin arsa üzerinde inşaat yapabilmesi için belediye, tapu dairesi gibi resmi kurumlarda iş takibi yapması ve en önemlisi ruhsat alması gerekmektedir. Yukarıda da açıkladığımız üzere arsa sahibi, gerekli yetkileri inşaatın teslimine kadar yükleniciye devredecek şekilde bir vekalet verebilir.

Yüklenicinin Temerrüdü

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde genelde inşaatın bitim tarihi kesin olarak yer almaktadır. Bu tarihin gelmesiyle inşaat tamamlanıp teslim edilmediyse arsa sahibinin seçimlik hakları bulunmaktadır. Bu seçimlik haklar; aynen ifa talebi, aynen ifadan vazgeçip müspet zararın tazmini talebi ve sözleşmenin ileri veya geriye yönelik feshi talebidir.

Arsa sahibi hangi seçimlik hakkını kullandığını ve buna ilişkin taleplerini ihtarname yoluyla yükleniciye bildirir.

Arsa Sahibinin Temerrüdü

Arsa sahibinin temerrüdü, yüklenicinin temerrüdüyle kıyaslandığında uygulamada çok sık karşımıza çıkmaz.  Arsa sahibinin temerrüde düşmesi eğer önceden bir süre belirlenmiş ise süre sonunda kendiliğinden, süre belirlenmemiş ise ihtar ile gerçekleşir.

Arsa sahibinin temerrüdü hallerinde yüklenicinin seçim hakları aynen ifa + gecikme tazminatı, ifadan vazgeçip zararın karşılanması ve sözleşmeden dönmedir.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNİN SONA ERMESİ

• Tarafların Anlaşması Yoluyla;

Tarafların, tek taraflı irade beyanları ile kat karşılığı inşaat sözleşmelerini sona erdirmeleri mümkün değildir. Ancak sözleşmeyi sona erdirmek konusunda mutabık olurlarsa yapacakları anlaşma ile sözleşmeyi feshedebilirler.

• Mahkeme Kararıyla;

Taraflardan yalnızca birinin sözleşmenin feshini istemesi halinde, sözleşmeyi sonlandırmak isteyen taraf mahkemeye başvurabilir. Bu durumda sözleşme resmi olarak mahkeme kararı ile feshedilir.

Arsa sahibinin sözleşmeyi fesih nedenleri;

1. Yüklenicinin Temerrüdü Nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK 125/2)
2. Yüklenicinin inşaatı zamanında yetiştiremeyeceğinin anlaşılması sebebiyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK 473/1)
3. İnşaatın ayıplı olması nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih ( TBK 475/1)

Yüklenicinin sözleşmeyi fesih nedenleri;

1. Öngörülemeyen haller nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK 480/2)
2. Arsa sahibinin temerrüdü nedeniyle Sözleşmeden Dönme ve Fesih (TBK 125/2)

FESHİN SONUÇLARI

Feshin gerçekleşmesi ile birlikte sözleşme sona erer. Buna bağlı olarak tarafların hakları ve yükümlülükleri üzerinde geçmişe veya geleceğe etkili çeşitli sonuçlar doğurur.  Sözleşme sona erdiği anda inşaatın mevcut durumu, yüklenicinin emeği ve ortaya çıkan zararın boyutu gibi konular feshin sonuçları içerisinde yer almaktadır.

Sözleşmeden Dönme (Geçmişe Etkili Fesih)

Sözleşmeden dönme yoluyla feshedilmesi,  sözleşmenin etkilerinin geçmişe etkili olarak silinmesini sağlar. Bu şekilde sözleşme, sanki hiç yapılmamış gibi kabul edilecektir. Arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için bazı sebepler mevcut olmalıdır. Yüklenicinin taahhüt ettiği yükümlülükleri yerine getirmemesi veya taşınmazı zamanında teslim etmeyerek temerrüde düşmüş olması gerekmektedir. Ayrıca yerleşik hale gelen Yargıtay kararlarına göre sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilebilmesi için inşaatın büyük bir kısmının henüz tanımlanmamış olması gerekmektedir.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda taraflar daha önce yerine getirdikleri edimleri geriye isteyebilirler. Buna göre arsa sahibi tapuda yükleniciye devrettiği arsalarını geri alabilmekte ve yüklenici de inşaatın yaptığı kısmına kadar ki bedelini talep edebilmektedir.

Sözleşmenin İleriye Etkili Feshi

Sözleşmenin gelecekteki etkilerini ortadan kaldırır. Yukarıda açıklamış olduğumuz sözleşmeden dönme durumundan farklı olarak; ileriye etkili feshin gerçekleşebilmesi için inşaatın tamamlanmış olma seviyesinin %90’ın üzerinde olması gerekmektedir. Bu hususta Yargıtay kararları yol göstericidir. Örneğin; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi 2015 5183 Esas ve 2018 3243 Karar sayılı kararında  “Sözleşmenin fesini ileriye mi yoksa geriye mi fesih olacağı hususu İnşaatı yargılama sayfasında son durumu itibari ile belirlenmelidir sözleşmenin ileriye etkili fesihine karar verebilmesi için inşaat seviyesinin %90 oranının üzerinde ve kabul edilebilir nitelikte olması gerekir.” şeklinde hüküm kurmuştur.

İleriye yönelik fesih durumunda, sözleşmelerin fesih tarihine kadarki sonuçları geçerliliğini koruyacaktır. Dolayısıyla sözleşmeden dönme durumunda olduğu gibi, sözleşmenin hiç kurulmamış gibi kabul edilebilmesi mümkün olmayacaktır. Sözleşme fesih anına kadar yapılan iş ve işlemlerden tarafları bağlar. Bu bağlamda taraflar, haklarını da talep edebilirler. Örneğin; yüklenici inşaatı tamamladığı orana ve emeğine bağlı olarak arsa payı ve inşa ettiği bağımsız bölümler üzerinde hakkını korur. Arsa sahibi ise gecikme veya eksik teslim nedeniyle uğradığı zararları yükleniciden talep edebilir. Tarafların talep edebileceği haklar (mülkiyet hakkı, maddi tazminat vb.) her somut olaya göre ayrı ayrı değerlendirilecektir. Özellikle de inşaatın gelmiş olduğu seviye, yapılacak değerlendirmede önemli hususlardan biridir.

Av. İLAYDA SARICA